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Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers

Par Jean-Luc Javelaud, le 26 janvier 2023
7 min.

Contrairement aux rêgles qui s’appliquent aux activités commerciales les dépenses qui peuvent être déduites du montant des loyers sont beaucoup plus limitées. Le résultat foncier est pour cela généralement important entrainant une imposition élevée.

Vous percevez des revenus locatifs et vous devez les déclarer aux impôts.

Vous avez pour cela deux possibilités : le micro-foncier ou le réel.

Avec le micro-foncier vous serez imposé sur une base forfaitaire après un abattement de 30%. Vous serez donc imposé sur 70% des loyers encaissés.

Exemple : vous avez perçu 10.000 euros de loyers vous serez imposé sur 7.000 Euros.

Une condition à remplir ne pas avoir perçu plus de 15.000 Euros de loyers.

Cela a le mérite de la simplification, il vous suffit en effet d’indiquer le montant des loyers encaissés au cours de l’année sur votre déclaration d’impôt.

🚨 Inconvénient vous ne déduisez pas vos dépenses.

Vous aurez donc peut-être intérêt à opter pour le réel.

Vous pourrez ainsi déduire les dépenses que vous avez payées mais attention elles ne sont pas toutes déductibles.

Les dépenses que vous pourrez déduire sont en effet limitativement énumérées par le code général des impôts.

Les dépenses payées

Tout d’abord vous ne pourrez déduire que les dépenses que vous avez payées au cours de l’année, même s’il s’agit d’acomptes.

Il n’est pas tenu compte de la date de la facture ou des prestations.

Cela présente des avantages mais aussi des inconvénients :

  • Vous pouvez « piloter » l’année sur laquelle vous pouvez déduire la dépense.
  • Inconvénient : en cas de difficultés financière vous ne pourrez éventuellement déduire la dépense que l’année suivante.

Existence de loyers

Pour pouvoir déduire des dépenses encore faut-il percevoir des loyers.

Par exception, en l’absence de loyers, des déductions peuvent toutefois être opérées sous réserve d’apporter les justifications adéquates selon la situation rencontrée.

Ainsi, pour des travaux réalisés :

  • avant la mise en location du bien pour rendre celui-ci habitable : les travaux sont déductibles si la location intervient dès leur achèvement, un délai maximum de vacance d’une année étant, en général, toléré par l’Administration ;
  • sur un bien effectivement loué mais pour lequel le locataire est défaillant : les travaux sont déductibles dans la mesure où le propriétaire peut justifier qu’il a mis en œuvre les démarches ou les procédures lui permettant d’espérer obtenir le règlement par son locataire de ses arriérés de loyers.

Par contre les pour les biens mis à disposition gratuite d’un proche parent ou d’un tiers : aucune déduction de travaux ou de charges n’est possible.

Les frais de gestion

Sont déductibles les dépenses que vous engagez pour la gestion de vos biens, cela concerne : les frais de rémunération des gardes et concierges, les frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles, les frais de procédure, et les autres frais de gestion

A cela s’ajoute un forfait de 20 euros par bien loué.

Les autres frais de gestion sont également limités, il s’agit des frais suivants :

  • les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
  • les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels ;
  • les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location, dans l’hypothèse où ils sont supportés par le bailleur ;
  • les frais de promotion et de publicité ;
  • les cotisations

🚨 les frais de déplacement sont couverts par le forfait de 20 euros (ce qui est très limité) sauf si les frais de déplacement sont engagés pour la réalisation de travaux de réparation et d’entretien déductibles.

Les impôts

Vous pouvez également déduire les impôts qui vous incombent en tant que propriétaire, la taxe foncière, la contribution sur les revenus locatifs, la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, la taxe additionnelle au droit au bail.

👉 Dérogation : vous pouvez les déduire même si ils sont payées l’année suivante.

Bien sûr si vous l’avez mise à la charge du locataire celle-ci n’est pas déductible.

Ne sont pas déductibles les impôts qui incombent au locataire : taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

Les charges de copropriété

Il s’agit des dépenses payées au syndic mise à la charge des co-propriétaires : dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble

Les dépenses d’entretien de réparation et d’amélioration

Les dépenses d’entretien et de réparation ne posent généralement pas de difficultés, il s’agit des dépenses qui ont pour objet de maintenir le bien en bon état d’utilisation.

Travaux de plomberie, toiture, électricité, ravalement, réparation chaudière…sont autant de dépenses déductibles.

Il n’existe pas de plafonds, c’est la nature de la dépense qui importe.

Il ne faut pas qu’elles aient la nature de dépenses de construction, reconstruction ou agrandissement.

La notion d’amélioration est plus délicate à apprécier.

Il s’agit « des dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble ».

Sont ainsi déductibles l’installation d’une salle de bain ou d’une cuisine équipée, d’un ascenseur, d’un chauffage central.

Dans une décision récente le Conseil d’Etat a donné raison à un contribuable qui avait réalisé des travaux importants par la création de 11 appartements ; réaménagement interne, l’installation de cuisines et de sanitaires dans chacun d’entre eux et la réfection des réseaux d’eau, d’électricité et d’évacuation des eaux usées en considérant qu’aucun travaux de gros oeuvre n’avait été réalisé.“

🚨 Attention toutefois les travaux d’amélioration ne peuvent se déduire que pour des biens destinés à l’habitation. Des travaux d’améliorations réalisés dans des locaux professionnels ne sont pas déductibles.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’un immeuble ainsi que les frais d’emprunt sont déductibles

Il peut arriver que vous réalisiez un emprunt pour rembourser votre compte courant. Il s’agit d’un emprunt substitutif.

L’Administration admet dans ce cas la déduction des intérêts d’emprunt même si celui-ci est supérieur à l’emprunt initial. Conseil d’Etat, Sous-sections 10 et 9 réunies, 28 Mars 2014 - n° 350817

Charges récupérables non récupérées au départ du locataire

Il peut arriver que les dépenses qui sont à la charge du locataire ne vous aient pas été payées.

Exemple : frais de chauffage ou d’éclairage, d’entretien des ascenseurs, taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, etc.

Dans ce cas vous pouvez les déduire l’année du départ du locataire même si elles sont relatives à des années passées.

Les dépenses non déductibles

Comme on peut le voir les dépenses déductibles des revenus fonciers sont assez limitées. Contrairement au BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) il n’est pas possible de déduire

  • Les amortissements
  • Les frais d’agence relatifs à l’acquisition du bien
  • Les frais de Notaire dont les droits

Conclusion

Sauf dans le cas de travaux importants, le résultat sera probablement positif. On peut constater que le remboursement de l’emprunt ne se déduit pas (ni les amortissements ni les frais d’acquisition). Vous allez donc devoir payer des impôts sur des revenus qui ne sont pas encaissés puisque les loyers servent généralement à rembourser l’emprunt.

Il convient dès lors de s’interroger sur une éventuelle option à l’impôt sur les sociétés ou envisager la location meublée. Chacune de ces solution ayant également d’autres inconvénients.

À propos de l’auteur

Jean-Luc Javelaud
Jean-Luc Javelaud
Expert-comptable
Passionné par les nouvelles technologies et le conseil aux entreprises, Jean-Luc Javelaud a développé son activité sur Internet afin de proposer aux entreprises des solutions économiques accompagnées de conseils à valeur ajoutée.
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