Comment acheter ses locaux professionnels ?
L’acquisition des locaux de son entreprise peut se réaliser de différentes façons, chacune présente des avantages et des inconvénients.
L’acquisition en directe ou avec une SCI.
Vous achetez les locaux personnellement (ou par le biais d’une SCI) et vous les louez à votre société.
Fiscalement, cela pourra présenter l’intérêt suivant : déduction d’une charge au niveau de l’entreprise et imposition personnelle en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% ou imposition au réel, vous pourrez déduire : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux et réparation.
Après 22 ans, votre plus-value sera exonérée d’impôt et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux.
À savoir : que vous achetiez par une SCI ou vous directement la fiscalité est la même. L’usage de la SCI sera préconisé si vous êtes plusieurs associés ou pour faciliter les transmissions aux enfants.
L’inconvénient : pendant la période de remboursement de l’emprunt, vous êtes imposable au titre des revenus fonciers alors que vous ne percevez pas d’argent vu que le loyer va servir à rembourser l’emprunt.
L’acquisition par votre entreprise.
Cela vous évitera l’inconvénient de l’acquisition directe puisque vous ne percevez pas de loyers, vous n’êtes donc pas imposable au titre des revenus fonciers.
De son côté, l’entreprise pourra déduire davantage de charges : notamment l’amortissement des locaux, qui se fait en général sur 30 ans.
Inconvénient : Plus le temps va passer plus la valeur comptable du bien va baisser et plus votre plus-value va progresser. Si vous ne bénéficiez pas d’exonérations particulières (petites entreprises, ZRR, ZFU…) vous serez alors lourdement taxé : au sein de l’entreprise tout d’abord lors de la vente du bien, puis à l’impôt sur le revenu ensuite (si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés) en tant que dividendes pour sortir l’argent de la société.
Pour vous aider à choisir
Si vous achetez un bien qui a la nature d’un investissement patrimonial destiné à rester durablement dans votre patrimoine ou celui de vos enfants, l’acquisition en direct semble la meilleure solution, avec éventuellement la constitution d’une SCI et une option à l’IS.
S’il s’agit de locaux professionnels, l’acquisition par votre entreprise est une bonne solution. Les locaux pourront intéresser le repreneur de votre société lors de votre cessation d’activité.
Un inconvénient toutefois : cela risque d’augmenter d’autant le prix de cession de votre entreprise et décourager un éventuel repreneur. Mais des solutions pour sortir le bien préalablement à la cession existent.
Si vous exercez en nom propre et que vous ne dépassez pas les seuils d’imposition des petites entreprises, l’acquisition par l’entreprise est également une très bonne idée : vous pourrez amortir le bien et éviter la plus-value à la sortie.
Enfin une dernière solution qui présente à la fois les avantages des deux solutions : le démembrement temporaire de propriété : votre entreprise fait l’acquisition temporaire de l’usufruit des locaux (ou des parts de la SCI).
Pendant cette période, vous n’êtes pas imposable à l’impôt sur le revenu. Au terme de l’usufruit la pleine propriété se reconstitue et vous bénéficier des exonérations de plus-values au bout des 22 ans.
Il fallait y penser…
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