La location meublée : les durées et taux d’amortissement

• VENTILATION DU TERRAIN
• AMORTISSEMENT DE LA CONSTRUCTION
• La décomposition du bien
• Les taux d’amortissements

L’avantage essentiel de la location meublée est de pouvoir amortir le bien et de générer ainsi des charges qui vont réduire le bénéfice imposable.

L’amortissement consiste à déduire chaque année une partie du coût de la construction sur une certaine durée qui correspond à la durée d’usage du bien, sachant que l’Administration a publié des recommandations sur les méthodes à appliquer.

VENTILATION DU TERRAIN

Tout d’abord, il convient dans le prix d’acquisition du bien de dissocier la valeur du terrain, en effet le terrain ne peut pas s’amortir.

Auparavant il était assez commun de valoriser le terrain en appliquant un pourcentage sur le prix total du bien acquis, qui était généralement compris entre 10% et 30%.

Désormais avec l’augmentation du prix de foncier, l’Administration est de plus en plus regardante sur le montant retenu et rappelle que la valeur du terrain doit correspondre au prix du marché.

En principe, la ventilation entre le terrain et la construction doit être portée dans les actes notariés de vente*. Le bulletin de la compagnie nationale des commissaires aux comptes (CNCC) n° 140 de décembre 2005 préconise, dans les zones tendues, de déterminer la part du foncier par différence entre le prix de marché de l’ensemble terrain/immeuble et le coût complet de la construction (y compris frais annexes). Dans les autres zones, le bulletin CNCC précité relève que le prix de l’ensemble immobilier est généralement fixé en additionnant le coût de la construction et celui du terrain.*

AMORTISSEMENT DE LA CONSTRUCTION

L’Administration fiscale dans sa documentation opère une différence entre les immeubles de placement et les immeubles productifs.

À ce titre pour les activités de location meublée, il est considéré que les immeubles inscrits à l’actif du bilan de l’entreprise ont le caractère d’immeubles de placement.

La nuance est importante, en effet s’agissant d’immeubles de placement, la structure du bâtiment peut être amortie en fonction de la durée normale d’utilisation (80 ans) alors que s’il ne s’agissait pas d’un immeuble de placement il serait possible de l’amortir sur la durée d’usage qui est de 40 ans.

Afin d’amortir le bien, 2 méthodes sont possibles : la méthode de décomposition et la méthode globale.

La décomposition du bien

La méthode de décomposition qui est la méthode comptable préconisée consiste à éclater le bien sur plusieurs postes.

Pour les petites entreprises cette méthode n’est pas obligatoire, elle est par ailleurs assez contraignante car il faudra par la suite faire un suivi des dépenses réalisées sur chacun des éléments.

Elle peut toutefois être favorable dans certaines situations, il convient de faire des calculs.

La ventilation doit se faire au coût réel. À défaut, retenir le barème fourni par l’Administration.

| Composants | Valorisation | Durées réelles d’utilisation | |—|—|—| | Toiture | 2 000 000 (10 %) | 25 ans | | Installations électriques | 1 000 000 (5 %) | 25 ans | | Étanchéité | 1 000 000 (5 %) | 15 ans | | Ascenseur | 400 000 (2 %) | 15 ans | | Agencements intérieurs | 1 600 000 (8 %) | 15 ans | | Structure (gros œuvre) | 14 000 000 (70 %) | 80 ans | | Total immeuble | 20 000 000 | Durée d’usage : 40 ans |

L’entreprise a donc la possibilité de décomposer le bâtiment en fonction de ces pourcentages, attention dans ce cas la structure s’amortie sur 80 ans, ou bien d’amortir la totalité de l’immeuble sur 40 ans.

Les taux d’amortissements

En matière de taux d’amortissement, les taux habituellement pratiqués sont les suivants si vous avez pratiqués la méthode de décomposition.

| Composant | Taux d’amortissement | |—|—| | Gros œuvre | 1,25% à 2% | | Second œuvre extérieur | 6,66% à 8,33% | | Second œuvre intérieur | 5,55% à 8,33% | | Finition | 6,66% à 20% | | Toiture | 4% | | Installation électrique | 4% à 5 % | | Étanchéité | 6% à 7% | | Ascenseur | 6% à 7% | | Agencements intérieurs | 6% à 7 % |

Vous pourrez également amortir le mobilier de votre local, généralement les taux sont compris entre 20 et 25%.