Location meublée : les plus values en cas de vente du bien immobilier
Quel impôt à payer en cas de cession de votre bien immobilier ? Plusieurs régimes d’exonérations des plus values existent mais attention ils ne concernent pas les cotisations sociales.
- LMP-LMNP : LES IMPOTS EN CAS DE VENTE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER
- LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMNP (loueur en meublé non professionnel)
- LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMP (loueur en meublé professionnel)
LMP-LMNP : LES IMPOTS EN CAS DE VENTE DE VOTRE BIEN IMMOBILIER
L’imposition est différente selon votre statut « loueur professionnel » ou bien « loueur non professionnel ». C’est principalement ce qui différencie les deux régimes.
Le régime applicable dépend du statut fiscal du loueur en meublé au moment de la vente. En cas de doute sur le statut, le régime applicable est celui de l’année qui précède la cession.
LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMNP (loueur en meublé non professionnel)
Les biens immobiliers
Art 150 U à 150 VH du CGI
En location meublée non professionnelle, les plus-values relèvent du régime des plus values des particuliers.
Elles se déterminent comme suit : Plus-Value = Prix de cession – coût d’acquisition.
Le régime d’abattement (cf. tableau ci-joint) permet de bénéficier d’une exonération fiscale au bout de 22 ans et sociale au bout de 30 ans.
Les taux de taxation sont de : Fiscal : 19% et Social : 17,2%. Une surtaxation progressive est appliquée lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 €.
Le prix d’acquisition peut être majoré de certains frais, à condition de pouvoir les justifier : Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat … Si non justifiable, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
Les dépenses de construction : reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans
Il est possible de déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat.
En cas de succession ou donation : la valeur à retenir est la valeur vénale, telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession. Les frais payés tels que les frais de notaire et les droits d’enregistrement viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
Dans tous les cas, la cession est réalisée par notaire qui se charge de calculer la plus-value et de reverser les impôts dus au trésor public.
La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n’est pas en principe prise en compte (sauf pour 2 exceptions dont notamment la vente d’un bloc d’immeuble acquit par fractions successives).
Les biens mobiliers
Les plus-values afférentes aux éléments de l’actif autre qu’immobilier sont soumises au régime des plus-values des professionnels. Toutefois, les exonérations prévues dans le régime professionnel ne sont pas applicables.
LES PLUS-VALUES DE CESSION EN LMP (loueur en meublé professionnel)
En LMP, les plus-values relèvent du régime des professionnels.
Une distinction doit alors être faite entre court terme et long terme.
La plus-value se détermine comme suit :
Plus value = Prix de cession – valeur nette comptable (montant restant à amortir).
Elle est à court terme à hauteur des amortissements pratiqués et à long terme pour la différence.
Exemple : bien acquis 80.000 euros amorti de 60.000 euros et vendu 120.000 euros. La plus value est de 120.000 - (80.000-60.000) = 100.000 euros réparti entre court terme : 60.000 euros et 40.000 euros long terme.
Les plus-values à court terme sont soumises au barème progressif de l’impôt ainsi qu’aux cotisations sociales (TNS).
Les plus-values à long terme sont soumises à des taux spécifiques : 12,8% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les cotisations sociales soient au total 30%. Sont imposées à ces taux les plus-values à long terme nettes des moins-values.
Attention la plus value est à déclarer vous même et ne doit pas être prélevée à la source par votre notaire.
Cf. BOI-BIC-PVMV-20-20150805
Les régimes d’exonération en fonction des recettes
Le loueur en meublé peut bénéficier du régime d’exonération prévue à l’article 151 septies VII du CGI sous réserve qu’il exerce son activité à titre professionnel depuis au moins 5 ans. Toutefois, l’exonération n’est pas applicable au niveau social pour les PVCT (cotisations TNS dues).
La doctrine administrative admet que pour calculer la durée d’exercice à titre professionnel il soit tenu compte, en cumul, des périodes où l’activité a été exercée à titre professionnel. L’exonération est totale lorsque le montant de recettes annuelles est inférieur à 90 000 € HT. L’exonération est partielle lorsque le montant des recettes est compris entre 90 000 HT et 126 000 € HT.
Le montant des recettes à retenir correspond à la moyenne réalisée au titre des deux derniers exercices clos qui précèdent celui au cours duquel est constatée la plus- value.
En cas d’exonération partielle, la fraction de la plus-value exonérée déterminant en appliquant au montant de la plus- value réalisée un taux égal au rapport suivant : (126 000 € – montant des recettes) /36 000 €.
Attention l’exonération ne s’applique pas aux cotisations sociales.
Les montants exonérés doivent être déduits extra comptablement lors de la détermination du résultat fiscal.
L’exonération des PVLT sur les biens immobiliers
Une autre exonérations existe si vous dépassez ces seuils : l’article 151 septies B du CGI qui prévoit un abattement annuel de 10% par an de détention au-delà de la cinquième année.
Cette exonération n’est applicable qu’aux plus-values immobilières à long terme. La plus-value est donc totalement exonérée au-delà de la 15eme année de détention.
Cf. BOI-BIC-PVMV-20-40-30.
Attention, le loueur meublé professionnel ou non qui cède régulièrement des biens affectés à l’activité encours le risque d’être qualifié de marchands de biens.
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