Revenus fonciers : choisir le régime réel ou le micro-foncier ?
Comprendre les différents régimes. Pour optimiser les revenus locatifs, les propriétaires ont le choix entre deux régimes fiscaux : l’imposition au réel ou le micro foncier.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est un régime qui fonctionne pour les propriétaires déclarant des loyers annuels tirés de la location d’immeuble nus.
L’administration fiscale a mis en place ce régime afin de permettre aux « petits » investisseurs de déclarer simplement leurs revenus fonciers.
Le régime micro-foncier est une exception au régime général ou réel d’imposition des revenus fonciers.
**L’éligibilité au micro-foncier
La condition à respecter est le seuil : l’ensemble des sommes reçues sous forme de loyers ou au titre de participation dans des sociétés foncières ne doit pas dépasser 15 000 € bruts par an.
Le contribuable qui remplit cette condition est placé de plein droit sous ce régime du micro-foncier.
🚨 Attention : le régime micro-foncier est impossible dans certaines situations (monuments historiques par exemple). 🚨
👉 Un abattement forfaitaire de 30 %
Avant de calculer l’impôt, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus bruts. Vous serez donc imposé sur les 70% restants. Il ne faut donc pas appliquer vous-même cet abattement sur votre déclaration.
👉 Un mode d’imposition simplifié
Il suffit d’inscrire le montant de son revenu brut foncier dans sa déclaration d’impôt classique (formulaire n°2042) dans le cadre 4 « revenus fonciers » (case 4BE). Alors qu’avec le régime réel, il y a nécessité de remplir une déclaration spéciale pour les revenus fonciers.
Comment choisir ?
Le choix peut se faire tant que les revenus bruts fonciers pour l’année ne dépasse pas le seuil des 15 000 €. Le contribuable qui requiert cette condition est placé de plein droit sous le régime du micro-foncier.
Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour le régime du réel. Cela vous permet de déduire de vos loyers les charges que vous avez réellement payées sur votre bien avant l’impôt. Il faudra donc déclarer les loyers perçus et les charges payées.
L’option s’effectue sans formalisme, il suffit de remplir la déclaration de revenus fonciers au réel n°2044.
🚨 Attention : Lorsque ce choix est fait, l’option est irrévocable pendant 3 ans, c’est-à-dire que l’option pour le régime réel sera obligatoirement appliquée les 3 prochaines années. 🚨
👍 Remarque : En revanche, cette obligation pour le réel prend fin si vous n’êtes plus éligible au micro-foncier.
Pour choisir, il convient :
- D’une part, à calculer le montant de l’abattement forfaitaire de 30 % que permet le micro-foncier.
- D’autre part, à additionner le montant des charges réelles déductibles.
- Enfin, de comparer les deux résultats :
- Si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, alors il faut opter pour le régime réel.
- Si le total des charges déductibles est inférieur à 30 % des loyers hors charges, alors il faut rester dans le régime du micro-foncier.
En conclusion, le régime du micro-foncier est intéressant pour les propriétaires qui ont peu de charges. L’option pour le régime réel devient plus intéressante si vous pouvez déduire plus avec les charges qui pèsent sur le bien notamment les intérêts d’emprunts et les travaux.
