Valorisation du bien immobilier a l’actif du bilan et location meublée
L’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan de l’exploitant va permettre de calculer les amortissements futurs qui vont réduire la base imposable. Mais quelle valeur faut-il retenir ?
Quelle valeur inscrire le bien immobilier à l’actif du bilan
La question se pose notamment pour les activités de location meublée. Mais quelle valeur faut-il retenir. Plusieurs cas de figures sont possibles :
1re IMPOSITION DE L’ENTREPRISE
L’Administration fiscale nous rappelle que conformément à, l’article 38 quinquies de l’annexe III au CGI, que les immobilisations sont inscrites au bilan pour leur valeur d’origine.
Il en résulte que la base servant au calcul des amortissements est fixée à partir de cette valeur d’origine et non à partir de la valeur vénale des éléments à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt.
Par conséquent, lorsque la comptabilisation du bien immobilier à l’actif du bilan, acquis précédemment à titre onéreux, intervient dans un délai plus ou moins long, les amortissements qui auraient dû être pratiqués depuis la date de mise en service effective de l’immobilisation doivent figurer au bilan.
Ils seront enregistrés comptablement, mais ne pourront être déduits du résultat imposable.
Cette situation est bien entendu très défavorable à l’entrepreneur à 2 titres : une valorisation réduite du bien et la perte des amortissements antérieurs qui de plus n’ont pas été déduits.
INSCRIPTION AU BILAN EN COURS D’EXPLOITATION
Heureusement les paragraphes suivants nous apportent des précisions quant à la portée de ces textes.
Tout d’abord une distinction est opérée entre biens immeubles et autres biens :
Biens immeubles
Pour les biens immeubles, ils sont considérés comme censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant. Celui-ci a donc le choix de les inscrire ou non à l’actif du bilan (même s’ils sont nécessaires à l’exploitation - ce qui est le cas du loueur en meublé).
Pour les immeubles l’exploitant à la possibilité de les inscrire au bilan à leur valeur réelle.
Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.
C’est en fonction de cette valeur réelle que seront calculés les amortissements annuels.
👍 Nous voilà soulagés, pour votre acitivté de loueur en meublé vous avez ainsi la possibilité de les inscrire au bilan à leur valeur « actuelle ».
Autres biens
Pour les autres biens, il convient de déterminer si ceux-ci sont utilisés pour l’exploitation.
S’ils sont nécessaires à l’exploitation et non inscrits à l’actif, le jour de leur inscription à l’actif, ils seront valorisés comme indiqués précédemment : à leur valeur d’origine.
Cette solution apparaît logique, car l’exploitant a pris un décision de gestion pour un bien qui logiquement aurait dû figurer à l’actif.
S’ils ne sont pas nécessaires à l’exploitation, ils pourront être inscrits à leur valeur réelle.
Passage du micro-bic au réel
L’administration fiscale ne prend pas de position précise sur ce sujet, il convient donc d’en faire une analyse au vu des éléments en notre possession.
L’administration fait une différence entre les biens par nature et les biens par destination. Les biens par nature doivent obligatoirement figurer à l’actif du bilan, il s’agit des fonds de commerce par exemple. Pour les biens par destination, l’entrepreneur peut choisir de les inscrire ou non à l’actif de son bilan.
L’Administration considère les immeubles d’exploitation constituent des biens par destination. L’entrepreneur a donc le choix de les inscrire à l’actif et de les amortir ou non.
Il est donc possible de considérer dans le cadre d’un régime Micro que l’entrepreneur n’a pas eu l’obligation de comptabiliser d’amortissements théoriques.
Et il sera judicieux d’établir un bilan comptable qui ne fera pas apparaître les immeubles à l’actif.
Lors du passage au réel, donc en cours d’exploitation, il sera alors possible de les inscrire à leur valeur actuelle.
